车位确权，难在哪？｜山水洲城记

6月1日，长沙河西某小区，王先生站在自家(zìjiā)车位前，手里那份2018年签下的《车位使用权转让协议》已经(yǐjīng)泛黄，公章模糊。新来的物业(wùyè)人员上下打量着他：“您说这是您的车位？光凭这张纸(zhāngzhǐ)，我们可没法确认……” 这不是王先生一个人的尴尬。在(zài)长沙，乃至全国(quánguó)许多城市，当(dāng)业主为爱车买下“一席之地”后，要证明“这个车位属于我”，竟成了一个现实难题。 2018年，王先生(wángxiānshēng)以18万元的价格买下了(le)这个车位，当时拿到手的，只有一份合同和一张发票。六年(liùnián)过去(guòqù)，开发商注销了，物业也换了新面孔(xīnmiànkǒng)。当他兴冲冲地去办理新车牌录入时，却被新物业公司工作人员拦下：“王先生，抱歉，我们系统里查不到您的车位信息，我们需要核实权属。” “那一刻，我觉得自己像个‘黑户’。”王先生苦笑着(zhe)回忆，“好在翻箱倒柜，终于找到了(le)这张‘护身符(hùshēnfú)’，物业(wùyè)才勉强录入。但下次呢？合同要是丢了、烂了呢？”那份泛黄的合同，成了他车位唯一的“身份证”。 和王先生一样遇到“无证”尴尬(gāngà)的还有(háiyǒu)刘先生。他去年底刚拿到河西滨江某楼盘的房门钥匙，装修正忙。他花近(tāhuājìn)20万元买的车位，同样只有一纸合同。“停车嘛，方便安全就行，没想那么多。”但他心里也打鼓：“这合同真能管一辈子？以后卖房(màifáng)时，怎么证明车位也一起卖了(le)？” 更无奈的是袁先生。他买的二手房，车位(chēwèi)是原房主“搭售”的。过户时(shí)，房子有红本本，车位却什么凭证也没有(méiyǒu)。“全靠原房主带我去物业(wùyè)‘刷脸’才做(zuò)了备案。自己家的车位虽然就在楼下，但我却无法证明车位就是我的。老业主没来之前，物业人员那种质疑的眼神看着，我都担心哪天(tiān)车位突然会不属于自己了！”袁先生的经历，道出了众多车位“无证”业主的心酸。 业主们的担忧，并非(bìngfēi)空穴来风。 几年前，长沙河西的奥克斯缔壹城开发商(kāifāshāng)和业主就因地下车位权属之争(zhīzhēng)对簿公堂。法院二审认定车位由开发商独立投资建设且(qiě)未纳入公摊，判决权属归开发商，但同时要求其“适当限制物权行使，保障业主动态使用”，相对平衡(pínghéng)了双方权益。 诸如此类问题，也折射出众多业主面临的共同困境：买的车位(chēwèi)就像“黑户”，没有(méiyǒu)权威证明；一旦物业公司不认可，后面打官司(dǎguānsī)也难举证……这些无不是车位“有合同无登记”交易模式的漏洞和隐患。 为什么不给车位也发个像房产证一样的(de)“红本本”呢？橘洲君深入调查，发现背后有复杂的现实原因(yuányīn)。 ——“办证(bànzhèng)”门槛高。 根据《民法典》第二百七十五条，能拥有独立(dúlì)产权、办理不动产权证的车位，必须是需经规划部门批准并在(zài)《建设工程规划许可证(xǔkězhèng)》明确标注、构造独立（如独立出入口、明确四至范围）的车位。现实中，大量地下车位达不到此标准(biāozhǔn)。 ——“办证(bànzhèng)”成本高企。 “非产权车位”如果要办产权证的话，需(xū)要补缴土地出让金(chūràngjīn)及增值税，这笔费用不菲(bùfēi)。从(cóng)成本和盈利角度考虑，开发商普遍选择规避产权登记。如按2021年4月印发的《桂林市城市车位（库）不动产登记办法（试行）》相关内容，非产权车位补缴土地出让金以基准地价(dìjià)为基准，地下一层车位需补缴实际占地面积的3%（结建车位）或(huò)20%（单建车位），而地下二层(èrcéng)及以上则无需补缴。例如，若某地下一层车位占地面积为20平方米，当地(dāngdì)基准地价为1000元/平方米，则需补缴600元（20×1000×3%）。对于大规模车位项目，累计成本将显著压缩利润(lìrùn)空间。 ——产权权属(quánshǔ)不清晰。 大多数开发商在出售车位(chēwèi)时，实际出售的并不是产权，而是“使用权”。特别是部分车库属于人防工程，开发商仅拥有(yōngyǒu)车位使用权，也无法办理(bànlǐ)产权证。 “本来车位就是个‘位置’而已(éryǐ)，我们和业主(yèzhǔ)签的只是一份车位使用权转让协议。”河东浏阳河畔一热售楼盘销售经理宋女士表示。 而对于车位的权属问题，大多数业主(yèzhǔ)在购买时并没有提出异议。长沙一位不(bù)愿具名的房地产资深从业人士告诉橘洲君，现在的开发商很少冒法律风险侵占公共区域或“一位多卖”，加之业主们(men)的法律意识很强，一手车位通常不存在太(tài)多纠纷。 根据《中华人民共和国民法典(mínfǎdiǎn)》第二百七十六条，车位需首先满足业主需求。若开发商(kāifāshāng)以长租名义拒绝出售车位，或强制要求业主必须购买车位才能租赁，都可能涉嫌违法(wéifǎ)。或者开发商将车位租赁与房屋买卖绑定，以“不租车位不给交房” 相(xiāng)要挟，则可能构成《反垄断法》禁止的(de)搭售行为。 王先生们的焦虑，如何化解(huàjiě)？开发商的高成本压力，又如何平衡？近年来，长沙等地开始(kāishǐ)探索新路。 2024年底，长沙公证处推出“长沙市(chángshāshì)车位使用权公证备案平台”。业主通过人脸识别(rénliǎnshíbié)、电子签名完成交易流程公证，获得(huòdé)一份具有法律效力的《车位使用权备案证明》。这相当于为合同加了一道“公信力保险(bǎoxiǎn)”，便于后续查询和二手交易核验。 为每个车位赋予不可篡改(cuàngǎi)(cuàngǎi)的数字身份证的车位数字登记管理平台也已(yǐ)上线。它通过“一位一码一证”，为每个车位生成不可篡改的“数字身份证”（包含唯一(wéiyī)的“车位码”和基于北斗定位的“北斗码”），绑定空间、交易和数据。 车位使用权(shǐyòngquán)公证备案法律效力如何？ 湖南泓(hóng)锐律师事务所刘天沛律师在接受橘洲君采访时表示：“公证备案和数字登记(dēngjì)，依据《电子签名法》，其法律效力毋庸置疑，是使用权的重要辅助证明。”但他也指出，这(zhè)与“不动产登记”有本质区别，目前(mùqián)尚未纳入不动产统一登记体系，与现有法规的衔接还需完善。 新探索也面临考验。58岁的陈先生直言：“我习惯拿在手里的东西，数字的东西万一(wànyī)系统坏了(le)、信息泄露了怎么办？”每车位约300元的登记/备案(bèiàn)费用，对部分业主和中小开发商也是考量。 民生(mínshēng)无小事。如何让(ràng)“数字确权”从可行走向普及，真正替代“合同焦虑”？ ——政府引导与政策(zhèngcè)衔接。 政府层面可加强顶层设计，明确数字(shùzì)登记/公证备案的法律地位(dìwèi)和操作规程，探索与未来可能的车位产权登记体系的接口。 ——平台整合与公信力建设(jiànshè)。 推动公证备案平台与数字登记平台的数据互联互通，避免信息孤岛。确保平台运营的稳定性、安全性(ānquánxìng)和长期性(chángqīxìng)，赢得公众信任。可推动社区、物业服务中心设立自助查询打印点，方便不熟悉(shúxī)手机的业主获取纸质版(bǎn)凭证。 ——法规完善与(yǔ)标准统一。 在《民法典》框架下，进一步细化车位使用权流转(liúzhuǎn)、登记(dēngjì)(dēngjì)、保护的细则，为数字确权提供坚实的法律支撑。推动建立统一的登记信息标准和查询系统。 ——市场参与方协同(xiétóng)。 鼓励开发商(kāifāshāng)在销售环节主动引导业主进行登记/备案，将其作为提升(tíshēng)服务、保障交易透明度的举措。物业公司应积极接入并利用好这些平台，提升管理(guǎnlǐ)服务水平。 车位的(de)价值，不仅在于停放一辆车，更在于为奔波的生活提供一个确定的归属。当泛黄的合同承载不起这份“确定”，当数字(shùzì)的光芒(guāngmáng)初现却仍显朦胧，我们呼唤的，是技术创新、法律完善与治理智慧的同频共振。这方(zhèfāng)小小的地下空间，终将(zhōngjiāng)因清晰的“数字身份”和法治保障，成为城市精细化治理的温暖注脚。 编辑/尹玮 校读(xiàodú)/肖应林 初审/彭培成 终审(zhōngshěn)/沐刃